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关于修订完善《上海市住宅物业管理规定》的议案
朱鸿召

  一、案由

  目前,上海住宅小区业主委员会状态,在全国处于一个比较好的状态,但是,真正运行良好的业委会不足1/10。成立难,问责难,监管弱,市民群众感受不佳,是比较普遍的现象。

  二、案据

  《上海市住宅物业管理规定》2004年8月经市第十二届人大常委会第14次会议通过,2010年12月经市第十三届人大常委会第23次会议修订,对于规范本市住宅小区物业管理发挥了积极的推动作用。随着市民群众对于住宅物业管理要求的不断提高和特大型城市社区治理水平的逐步提升,特别是市委《关于进一步创新社会治理加强基层建设的意见》,建议尽快修改完善《上海市住宅物业管理规定》中的下列条款内容。

  三、建议

  1、通过制度安排,充分发挥基层党组织在业主委员会中的引导、协调、监督作用。根据市委《关于进一步创新社会治理加强基层建设的意见》,街道党政内设机构“6+2模式”设置中,需要明确具体分管业主委员会工作的职能机构;居民委员会主要负责人负责业主委员会指导监督工作,通过制度安排,促进业主委员会集中民智,凝聚民心,有效运行。

  2、明确政府监管责任主体,加强对业主委员会运行工作指导监督,受理并有效处理业主投诉问题。现行规定安排房屋行政管理部门、民政部门、区县和街镇分别负责业主委员会工作指导、监督职能,一旦遇到业主投诉,就会出现责任主体不明确,难免推诿扯皮,问题难以得到有效解决。

  3、效率优先,兼顾公平与效率,大幅提高本市业主委员会正常运行比例,让市民群众在基层善治中增进社会价值认同。现行规定如果小区绝大多数业主认为业委会主任不作为,提出希望罢免主任时,必须经业主委员会或者20%以上业主提议,由业主大会会议作出决议。同时至少要有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加的业主大会,经与会业主的投票权半数以上通过才有效,并且以书面形式在物业管理区域内公告。只有通过这一系列的程序,罢免业委会主任的程序才是合法有效的。但是,业主大会的召开是需要业委会主任出面组织召开的,如果大会的目的是要罢免业委会主任,那让当事人在15日内召开业主大会或给予答复是不切合实际的,往往会形成久拖不决的局面。

  建议简化手续,加强领导,提高效率。凡涉及罢免小区业委会主任事宜,应由小区20%以上业主直接向当地业主委员会管理部门报告要求罢免业主委员会主任提议。由政府主管部门组织召开业主大会。大会采用书面征询意见的方式(参加征询的业主需达到全体业主50%以上),如同意罢免业主委员会主任的数量达到参加征询的业主半数以上,则罢免成功,及时公布业主大会表决结果,并向房管部门备案。

  4、采取有效措施,保障住宅小区物业管理基金账户的正常使用。被罢免的业委会主任不愿意交出业主委员会的印鉴,导致公共维修基金无法使用。维修基金账户属于公共账户,并不属于私人,其中的资金并不是业委会主任的私有财产,但是目前的困境是业委会个别人对不属于自己私人财产的账户,却以个人印鉴的保管和处置为由,使得公共账户资金“冻结”,其权力凌驾于业主大会的公共管理权之上。

  建议,鉴于小区维修基金账户的公共属性,凭地方人民政府出具经业主大会表决授权申请更换印鉴的证明及新的组织机构代码证,采取“一口受理”方式,让新任业委会主任合法接收原有账户,便于小区物业管理工作正常运行。

  5、加强对业主委员会贪污腐败行为的检察力度,涉嫌对公共财物贪污腐败行为,列入经济犯罪打击范围,坚决予以惩治。对已被罢免的原业委会,在罢免后,对工作不移交、印鉴更改不配合、维修基金使用情况不公示的,应当给予相应的处罚办法。

议案代表

代表编号:591

代表姓名:朱鸿召

党派:中国共产党

代表团:闵行区

工作单位和职务:上海市委宣传部市委宣讲团办公室主任、副团长

代表信息

代表联络室