当前位置:人大首页 | 关于通过立法规范住宅小区出售与租赁车位的议案
关于通过立法规范住宅小区出售与租赁车位的议案
徐槟

  一、案由

  随着经济社会的发展,汽车成了我国居民重要的代步工具,车位也成了人们购买住宅时考量的重要因素之一。由于城市土地资源的稀缺,住宅小区车位增长的速度远远跟不上居民汽车保有量增长的速度,车位供求矛盾空前尖锐,关于小区车位的诉讼频频发生,屡见报端。

  目前,关于车位权属的相关法律法规、有关司法解释主要包括:

  (一)《中华人民共和国物权法》第七十四条规定:

  “建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

  建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

  占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”

  (二)《物权法》司法解释三个:

  1、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009年)

  第五条建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

  前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

  第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

  2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009年);

  3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》(2016年3月1日起施行)。

  然而,上述规定相对比较原则,在具体操作中对开发商难以形成切实的约束力,无法切实落地。2014年11月12日,南京市鼓楼区法院做出“超规划建设的23个车库应属业主共有”的判决开了业主胜诉的先例。近日,这则旧闻在网络疯传,反映了小区车位之争之困亟待解决。

  因此,建议市人大通过立法,完善相关的配套规定,使物权法的精神具体化,用以规范、指导本市的停车位所有权属和售卖。

  二、案据

  (一)《物权法》第七十四条“应当首先满足业主的需要”的规定不具体,须细化。

  《物权法》第七十四条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”这一规定虽然使用了“应当”这种强制性的用语,但因为缺乏具体的标准,实际操作中对权属问题只有指导意义,没有实质意义。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009年)第五条解释:“建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”

  这两处规定是认定“开发商是否首先满足业主需要”有重要意义。“配置比例”到底是多少,需要有具体数字。若比例过低,只要完成比例就认为其已经“首先满足业主的需要了”,其余的车位、车库就可以处分给非业主,会使法律的精神落空。

  (二)车位权属应当有明确的统一规则

  根据《物权法》和司法解释,规划之内的车位属于开发商专有部分,即属于开发商所有,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定;规划之外的车位,占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位、增设的车位,属业主共有。

  根据上述规定,规划内车位的权属目前有三种主要观点:(1)按买房时是否分摊来确定所有权;(2)开发商所有;(3)业主共有。另有成本决定车位权属、功能决定车位权属、容积率决定所有权、业主的利益决定车位权属等观点。而且,如何判断一个车位是规划内的还是规划外的,依据什么并没有明确规定。

  这里还有一个需要明确的内容:小区地下车库,一般都是公共配套设施,是建筑物的辅助设施,是开发商的法定义务。在建设过程中,其建设费用已经计入商品房的成本,应当是业主的共同财产。这一点与“规划之内的车位由开发商与业主约定”存在一定冲突。

  因此,必须明确规划(专有)车位、共有车位的权属细分规则。

  (三)小区地下室(人防工程)停车位的产权归属

  从实务来看,目前上海、广州、重庆都规定人防车位可以转让,可以办理登记。但也存在权属的三种观点争议:

  观点1:属业主共有。由人防工程改建的地下停车场,既不计入容积率,也不单独申报建设,从性质上来看应当属于公共配套设施。按照《物权法》及司法解释规定,占用“其他场地”用于停放汽车的车位、增设的车位,属业主共有。

  观点2:属国家(人防部门)所有。《国防法》《物权法》均规定“国防资产”属于国家所有,《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。因此,人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能,该类车位不可以办理产权证,所有权既不属于开发商,也不属于全体业主,归国家或人防部门所有。

  观点3:属开发商所有。《人民防空法》规定,“谁建设谁受益”,“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设”,并没有对社会投资的人防设施的所有权作出特别规定,一般理解为建设方就是开发商。从这一点上讲,有观点认为人防车位是建设单位投资,不是国防资产,应当归建设单位所有。

  综上,目前,停车位在城市中已经成为稀缺商品。目前关于车位权属的上位法精神比较明确,但具体落实标准还有待细化。

  三、建议

  建议市人大通过立法确定相应的法律细则,明确对《物权法》规定的精神如何准确把握,具体规定各类车位产权归谁,确立专有车位和共有车位的出售与使用制度、车位长期租赁制度、车位的登记、车位的转让等。

  (一)细化标准,明确停车位的所有权属

  主要是明确利用公建配套设施、人防工程建成车位的所有权。

  (二)细化流程,明确停车位的售卖、租赁要求

  在专有车位“应当首先满足业主的需要”方面,通过立法明确车位与业主的配比比例,新楼盘最低应当能够达到1:1。即使在老的楼盘,在未达到1:1的前提下,车位不可售卖给业主以外的人。

  明确制定住宅小区车位出售、租赁的手续,办理流程、办理方式。车位的出售、租赁须经过业委会报批、同意后,或经业主委员会授权委托的物业管理公司签订协议,方可办理。

  (三)建立公共车位的收益由业委会协商分配的机制

  共有场所的车位是共用的,由全体居民合用,不能独用,固定出租也不应该,不能变相改变其公共属性。在业主大会的合法授权下,业主委员会可以下设小区共有部分收益管理委员会,专门负责联络和处理小区共有部分的对外出租、经营和收益事务,如由业委会设立车位专用账户,所得由业委会协商分配,须用于补贴或改善车位等停车方面。

  (四)鼓励从规划源头配足车位,建立车位分享机制

  规划先行解决车位问题。从源头上解决动静态交通问题需要进行前瞻性的系统规划,研究道路交通、停车资源的承载容纳能力,动态、静态交通的饱和度,停车的发展趋势等,根据现有车位、车牌、汽车保有量、人口密集度等要素进行配套规划。

  做大增量。从根本上解决配建不足的问题;设置大的停车场必须和交通配套,动静态交通相匹配才能避免出现次生问题。

  盘活存量。优化现有资源,建立共享机制,提高现有停车泊位的使用率,使停车问题得到缓解。鼓励老旧小区内部改造增加车位,建立道路临时停车场、医院、学校、商圈和住宅小区等停车资源共享的机制,特别是采取错峰停车的方式解决居民晚间停车难问题。

  此外,随着机械立体车库的普及,小区也可规划建设机械立体车库,建议机械立体库的产权立法也须及早提上议事日程。

  总之,《中华人民共和国物权法》是确定住宅小区车位权属的上位法。下位法的立法尚存空白,立法非常必要。根据新形势下的停车发展需求,建议市人大应尽早立法,出台详细的可操作的车位管理条例,为我国静态交通立法与管理提供宝贵经验。

议案代表

代表编号:228

代表姓名:徐槟

党派:中国共产党

代表团:徐汇区

工作单位和职务:徐汇区建设和交通委员会副主任

代表信息

代表联络室