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独家述评|“海上第一块”的启示

来源:新民晚报 作者:姚丽萍 2021/7/19 10:44:49

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杨建正 摄

  从田子坊向南,过日月光,就是打浦桥海华花园。曾经,这里是棚户区斜三地块。

  20世纪90年代初,黄浦区(原卢湾区)大胆创新,首开先河,在打浦桥斜三基地探索土地批租形式改造旧区,走出一条不依靠财政资金、利用社会资金大规模开展旧改的新路,被誉为“海上第一块”。

  城市更新,永恒命题。昨天,“上海人大代表论坛”聚焦城市更新。论坛之外,“海上第一块”的启示,历久弥新,土地批租,如何创造了旧改传奇?

  财力,所有旧改都绕不开,当年斜三,也不例外。当时,斜三基地位于打浦桥以西、瑞金南路以东、卢湾中学以北,人口密集、环境恶劣、污染严重,居住环境极差,被市政府列为“七五”期间23片旧区改造基地之一。但改造困难重重:1000多户居民要动迁安置,20多家工厂和商店要搬迁,周围环境要改造,臭水浜要填埋,道路要拓宽。仅以安置一户居民一套商品住宅10万元左右计算,动迁费就要1亿元左右,靠地区财力短期内不可能实施改造。

  幸运的是,伴随法治进步,破解“斜三困境”有法可依。1987年,经国务院同意,上海市在国内率先发布了《上海市土地使用权有偿转让办法》,并在1988年完成了6个配套的实施细则和两块用地的招标试点工作。

  1988年4月,全国人大通过宪法修正案,增加“土地使用权可以依照法律的规定转让”的内容;12月,《中华人民共和国土地管理法》也规定“国家土地和集体所有土地的使用权可以依法转让”。由此,土地有偿使用制度改革,有法可依。

  斜三旧改,机遇来了。1992年1月通过土地批租,由香港中国海外发展有限公司出资2300万美元受让了这一地块,开了改革开放以来吸引外资进行旧区改造的先河。

  当年,利用出让金,安置了居民和工厂企业,又将斜土路上的棚户“孤岛”改造为街心花园,将徐家汇路由13米拓宽至50米,成为上海南部连接南浦大桥与肇嘉浜路的主干道。海华花园被评为1995年度上海市“白玉兰”优质建筑工程小区,其中的华丽阁获1995年度全国建筑业最高奖——鲁班奖。海华花园还被推荐参加联合国第二次人类居住大会展览。

  从棚户区到鲁班奖,斜三巨变,得益于上海融入血脉的城市品格——开放、创新、包容,历史关头,勇立潮头;更得益于法治中国的制度供给,让城市更新有法可依。

  城市更新,城市建设的永恒命题。国家“十四五”规划纲要特别提到,要转变城市发展方式,加快推进城市更新。即便疫情突袭,上海也未停止城市更新的步伐,坚持抗疫旧改两不误。2020年,完成75.3万平方米中心城区成片二级旧里以下房屋改造。2021年,完成70万平方米中心城区成片二级旧里以下房屋改造,实施1000万平方米旧住房更新改造,加快推进城中村改造。紧锣密鼓,是因为,作为超大型城市,上海城市发展模式已然进入新阶段。

  依据2035年总体规划,上海要坚持“底线约束、内涵发展、弹性适应”,探索高密度超大城市可持续发展的新模式;推动城市更新,更加关注城市功能与空间品质,更加关注区域协同与社区激活,更加关注历史传承与魅力塑造;促进空间利用集约紧凑、功能复合、低碳高效,必须加大存量用地挖潜力度,向存量要效益,以更新促发展。

  因此,昨天论坛的一个共识是,实现高质量发展、高品质生活,上海地方立法有必要创新制度供给,破解实践难题,有效推进城市更新,建设更为宜居、绿色、韧性、智慧的人民城市。

  一个利好消息是,城市更新条例很可能近期提交上海地方立法机关审议。此时,回望“海上第一块”,对城市更新的启示,价值所在,不言而喻。